Immobilienfinanzierung: Was tun, wenn Sie Raten nicht mehr zahlen können

Nicht immer läuft im Leben alles nach Plan. Arbeitslosigkeit, Krankheit, Tod oder auch Kurzarbeit können zu Einkommenseinbußen führen. Sind keine Geldreserven vorhanden, kann das schnell die Immobilienfinanzierung gefährden.

Das Modell eines Hauses, das durch eine Lupe vergrößert wird.

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Das Wichtigste in Kürze:

Zahlen Sie Ihre Rate nicht mehr, sind Sie als Darlehensnehmer:in sofort in Verzug. Die Bank darf den Vertrag schon nach kurzer Zeit kündigen.
Damit es nicht zur Zwangsversteigerung und dem Verlust der Immobilie kommt, sollten Sie nicht abwarten. Sie müssen handeln und zwar schnell.
Wer absehbar längere Zeit weniger verdient, sollte auch seine Finanzierung prüfen. Möglicherweise ist der Vertrag flexibel gestaltet.

Die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

Sind Sie in einer schwierigen finanziellen Situation und geraten Sie mit der Zahlung der Darlehensraten in Rückstand, ist es wichtig, dass Sie die Rechte der Bank kennen.

Die Bank kann grundsätzlich einen Immobilienkredit kündigen, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Rückstand sind. Der Rückstand muss insgesamt mindestens 2,5 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages ausmachen. Vor der Kündigung wegen Zahlungsverzug müssen Sie eine Mahnung erhalten und danach haben Sie zwei Wochen Zeit, den Rückstand zu begleichen.

Die Besonderheit bei einem Immobilienkredit ist, dass er in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert ist. Damit sichert sich die Bank ein Pfandrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass sie im Fall von Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit dieses Pfand verwerten kann, um ihre Ansprüche zu befriedigen. Die Grundschuld ist ein sofort vollstreckbarer gerichtlicher Titel, womit die Bank praktisch einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid in der Hand hat.

Um eine Zwangsversteigerung einzuleiten, ist also keine gesonderte Klage vor Gericht oder die amtliche Feststellung der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nötig. Um Sie als Kreditnehmer vor Bankenwillkür zu schützen, gibt es für die Grundschuld eine so genannte Sicherungsabrede. Darin verpflichtet sich die Bank, die Grundschuld nur beim Eintreten bestimmter Ereignisse üblicherweise Zahlungsverzug bei Zins und Tilgung - zu verwerten.

Liegen also die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vor, kann der Zugriff auf Ihre Immobilie, im Wege der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung relativ zügig erfolgen.

Sollten Sie also damit rechnen, dass es mit der Belastung durch den Kredit schwierig werden könnte, sollten Sie sich frühzeitig mit der Situation und möglichen Lösungswegen auseinandersetzen.

Option 1: Einsatz von Rücklagen in Betracht ziehen und Ausgaben hinterfragen

Der erste Schritt sollte immer eine ungeschminkte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sein. Nur so ist es möglich, zu analysieren wo es möglicherweise Einsparpotential bei den monatlichen Ausgaben gibt.

Wenn Sie eine Haushaltsrechnung erstellen, sehen Sie, ob ob Sie Rücklagen haben, die Sie für die Überbrückung des finanziellen Engpasses einsetzen könnten.

In wirtschaftlich besseren Zeiten sollten Sie diese dann wieder aufstocken. Prüfen Sie Ihre Ausgaben. Eine Aufstellung mit fixen und variablen Ausgaben hilft bei der Entscheidung, welche Ausgaben Sie möglicherweise einsparen oder reduzieren könnten.

Sie sollten auch prüfen, welche Optionen Sie bei bestehenden Lebens- oder Rentenversicherungen Sie haben. Einige Versicherer bieten ihren Kund:innen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zum Beispiel an, einen Teil der laufenden Überschussbeteiligung auszuzahlen. Nachteil: Diese Guthaben fehlen dann in der Altersvorsorge.

Gut zu wissen: Seien Sie gerade bei gut verzinsten Altverträgen, etwa mit 3,25 Prozent (auf den Sparanteil), vorsichtig. Wenn Sie die angesparten Überschüsse vorzeitig herausnehmen, ist der Versicherer nicht mehr verpflichtet, diese mit dem vereinbarten Garantiezins zu verzinsen. Damit verschafft sich der Versicherer Erleichterungen, da er weniger Kapital mit dem hohen Garantiezins bis zum Vertragsablauf verzinsen muss.

Sie sollten daher zunächst folgende Optionen mit dem Anbieter besprechen:

Können die Versicherungsprämien in Abstimmung mit dem Versicherer gestundet werden?
Das heißt, Sie haben weiterhin Versicherungsschutz und zahlen die Prämien später nach, die Sie jetzt nicht zahlen können. Dies kann auch für einen längeren Zeitraum möglich sein - je nach Regelung und Absprache mit dem Versicherer.
Ist es sinnvoll, den Vertrag beitragsfrei zu stellen?
Der Vertrag läuft dann ohne Beitragszahlung weiter. Die Auszahlungen nach Vertragsablauf sind geringer und eventuelle Zusatzversicherungen wie Berufsunfähigkeit oder Todesfallschutz können entfallen oder haben geringere Leistungen. Das Recht zur Umwandlung in eine prämienfreie Versicherung ist gesetzlich verankert. Das wäre besser, als den Vertrag ganz zu beenden, insbesondere z.B. bei einer Berufsunfähigkeitsversicherung, die Sie dann möglicherweise gar nicht mehr erneut abschließen können, etwa wegen Vorerkrankungen oder aufgrund des Alters.
Achtung: Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen. Es besteht kein Anspruch darauf, die Beitragsfreistellung wieder rückgängig zu machen, sofern vertraglich nicht anders vereinbart. Falls eine Rückkehr möglich ist, kann dies steuerliche Nachteile haben.
Nach Ablauf der Frist muss die Beitragszahlung wiederaufgenommen werden. Die Leistung hat sich, wenn der Beitrag gleichbleibt, entsprechend reduziert. Wenn die Leistung erhalten bleiben soll, muss mit der Versicherung vereinbart werden, dass eine entsprechend höhere Beitragsrate nach Ablauf der Beitragsfreistellung auch geleistet wird.
Sollte die Versicherung gekündigt werden?
Bei Kündigung erhalten Sie den Rückkaufwert und müssen keine Beiträge mehr zahlen. Ob dies ein sinnvoller Weg ist, sollte immer sorgfältig geprüft werden. Problematisch ist dies z.B., wenn der Vertrag mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung verbunden ist. Die kann so einfach nicht ersetzt werden. Eventuell handelt es sich auch um einen Vertrag mit vorteilhaften steuerlichen Regelungen und geringen Kosten, dann sollte die Kündigung wegen eines nur vorübergehenden Engpasses gut überlegt sein.
Kann die Versicherung teilgekündigt werden?
Sie erhalten dann nur einen Teil des Rückkaufswerts. Dies wird unter Umständen mit einer befristeten Beitragsfreistellung verbunden. Dann müssten nach Ablauf der Frist erhöhte Beiträge gezahlt werden, um bei Ablauf wieder die volle Leistung zu erhalten. Möglicherweise könnte auch vereinbart werden, dass der Beitrag reduziert wird, was dann aber auch zu einer reduzierten Ablaufleistung führt.
Kann eine Verrechnung der Beitragszahlung mit vorhandenem Überschussguthaben erfolgen?
Solange noch Überschussguthaben vorhanden ist, müssen Sie dann keine Beiträge zahlen.
Kann die Versicherung beliehen werden?
Der Versicherer gibt Ihnen einen Kredit, gegen Abtretung der Leistung aus der Versicherung. Prüfen Sie, wie hoch der Sollzins ist, und vergleichen Sie diesen mit Angeboten Ihrer Bank.

Vorsicht beim Dispositionskredit und mit Überziehungskrediten

Den Dispositionskredit, auch "Dispo" genannt, oder einen Überziehungskredit auf dem Girokonto in Anspruch zu nehmen, kann immer nur eine vorübergehende Option sein. Bedenken Sie: die Zinsen sind sehr hoch und das Konto muss wieder ausgeglichen werden.

Einige Finanzberater und Kreditinstitute werben mit kostengünstigen Krediten zur Überbrückung Ihrer wirtschaftlichen Situation. Diese Kredite müssen Sie anschließend mit monatlichen Raten über mehrere Jahre tilgen. Das belastet Ihr Budget zusätzlich.

Option 2: Schätzen Sie die mittelfristige Situation ein und planen Sie neu

Die bestehende Immobilienfinanzierung sollten Sie sich in Ruhe ansehen und gründlich neu planen.

Suchen Sie mit dem Darlehensgebenden eine gemeinsame Lösung für die Fortsetzung des Darlehensverhältnisses mit Blick auf Ihre neue finanzielle Situation. Seien Sie bei solchen Vereinbarungen aber vorsichtig und unterschreiben Sie nicht vorschnell. Prüfen Sie genau, welche Auswirkungen die von der Bank vorgeschlagene Lösung auf die gesamte Vertragslaufzeit gesehen hat. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.

Eine Möglichkeit wäre, die Tilgung zu reduzieren. Wer vertraglich hohe Tilgungen vereinbart hat, kann mit dem Darlehensgeber vereinbaren, die Tilgung zu reduzieren – zum Beispiel von 4 Prozent auf 1 Prozent. Dadurch verlängert sich zwar die Rückzahlung des Darlehens. Sie verschaffen sich aber vorerst Luft. Bei verbesserten wirtschaftlichen Verhältnissen kann die Tilgung, wenn der Vertrag es zulässt, wieder erhöht werden.

Beispiel: Für ein im Jahr 2016 abgeschlossenes Darlehen von 250.000 Euro mit 2 Prozent Sollzins und 4 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1250 Euro. Wird die Reduzierung der Tilgung auf 1 Prozent des ursprünglichen Darlehens vereinbart, beträgt die monatliche Rate nur noch 625 Euro.

Ist keine vertragliche Regelung getroffen, kann die Tilgung in der Regel nur mit Zustimmung des Darlehensgebers reduziert werden.

Eine weitere Möglichkeit wäre, die Tilgung auszusetzen. Wer sich die Tilgung nicht mehr leisten kann, kann versuchen, dass mit dem Darlehensgeber eine Tilgungsaussetzung für eine gewisse Zeit vereinbart wird. Es sind dann weiterhin Zinsen auf die bestehende Restschuld zu leisten.

Option 3: Kommt es in Frage, das Darlehen umzuschulden?

Wer eine mehr als 10-jährige Zinsbindung vereinbart hat, kann nach § 489 BGB das Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ganz oder teilweise kündigen und dann mit einem anderen, im Idealfall günstigeren Zins sowie einer geringeren monatlichen Belastung weiterfinanzieren. In diesem Fall handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung.

Aufgrund der seit Anfang 2022 gestiegenen Zinsen für Immobilienfinanzierungen ist der Zins nicht unbedingt das Argument, die monatliche Belastung zu reduzieren, sondern eher die Vereinbarung mit einem gestiegenen Zins und einer geringeren Tilgung, bezogen auf die Restschuld, die monatliche Belastung zu reduzieren.

Beispiel: Ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer 15-jährigen Zinsbindung, abgeschlossen und vollausgezahlt am 1. Januar 2013 konnte am 31. Dezember 2022 mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Das Datum für eine neue Finanzierung ist dann der 1. Juli 2023.

Mit einem Sollzins von 3 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent beträgt die monatliche Rate ca. 1.040 Euro. Die Restschuld beläuft sich auf rund 192.000 Euro.

Bei einem auf 4 Prozent gestiegenen Sollzins und 1 Prozent Tilgung auf die Restschuld könnte die monatliche Belastung auf 800 Euro gesenkt werden.

Mit der Kündigung nach 10 Jahren können Sie den Darlehensgeber wechseln. Dann spricht man allgemein von Umschuldung. Es entstehen geringe Kosten für die Abtretung der Grundschuld. Bevor Sie das aber tun, sollten Sie sich klar machen, dass ein anderer Darlehensgeber Ihre persönliche Bonität beurteilt und Ihnen kein Darlehen gewähren muss. Unter Umständen ist es daher sinnvoller, mit dem alten Darlehensgeber eine Anschlussfinanzierung zu verhandeln. Der kennt Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse seit mindestens 10 Jahren.

Option 4: Wohngeld ist auch eine Möglichkeit für die eigene Immobilie

Wohngeld kann unter Umständen auch in Frage kommen, wenn Sie Ihre eigene Immobilie bewohnen. Nicht nur Mieter:innen, sondern auch Eigentümer:innen einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss.

Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Sie bekommen Wohngeld nur dann, wenn die Wohnkosten Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen. Das bedeutet, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen.

Als Belastungen des selbst genutzten Wohneigentums kommen folgende Kosten in Betracht: